Gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz tasarrufları

Tapu sicil müdürlüğüne herhangi bir işlem için , kişinin kendisi veya temsilcisi talepte bulunabilir. Talep kimden gelirse gelsin talep sahibinin tapu sicil müdürlüğüne ibraz edeceği belgelerin başında kimliği hakkında bilgi verebilecek bir belgenin ibrazı gerekecektir. Tapu işlemlerinde ibraz edilecek belge, kişinin fotoğraflı nüfus hüviyet cüzdanı ve pasaportudur.

Tapu sicil müdürlüğü talep sahibinin gerçekten hak sahibi olup olmadığını, ibraz edilen nüfus bilgileri ile mevcut kayıtların karşılaştırılması ile araştırılacağından oto ehliyetnamesi, resmi dairelerce verilmiş kimlik kartları gibi belgeler işleme kabul edilmemektedir. Ancak noterden tasdikli fotoğraflı nüfus hüviyet cüzdanı kayıt sureti ile işlem yapılabilmektedir. Talep sahibi temsilcisi ise; temsile ilişkin usulüne uygun düzenlenmiş belgenin ayrıca ibrazı grekir (vekaletname, vasi kararı vb. ) Yaşı küçük adına talep velisi tarafından yapılıyorsa, yaşı küçüğün nüfus hüviyet cüzdanı ayrıca verilmelidir.

• İşleme yeterlilik:
  Tapu sicil müdürlüğünde istemde bulunacakların hak sahibi olması yanında medeni haklarını kullanma yeterliliğine de sahip bulunmaları gerekecektir.
   
• Hak sahibi olmak:
  Tapu siciline göre hak sahibi olan kişiler (malik,ipotek alacaklısı, şerh lehtarı gibi ) istemde bulunabilir. Sicilden önce hak sahibi olmuşsa (örn. miras, cebri satış gibi ) bu halde istemde bulunmak için bu hususun ayrıca belgelenmesi gerekecektir.
   
• Medeni haklarını kullanma yeterliliğine sahip olmak :
  Medeni haklarını kullanma yeterliliğine sahip olmak için aşağıdaki hususların bulunması gerekecektir.
   
  • Mümeyyiz olmak (Temyiz kudretine sahip bulunmak): Bu hal, kişinin yaptığı işlemi önceden bilmesi, anlayabilmesi hususunda zihni bir yeteneğe sahip olması halidir. Medeni kanuna göre mümeyyizlik yaşı 15 yaşın doldurulmasıdır. Yaşının küçüklüğü veya akıl hastalığı akıl zayıflılığı veya sarhoşluk ve bunlara benzer sebeplerden birisi ile makul surette hareket etme iktidarından yoksun bulunmayan kanunen mümeyyiz sayılmaktadır.
     
  • Reşit olmak: Kişinin medeni haklarını kullanması için belli bir yaşı doldurmuş olması gerekir. Kanunen bu yaş 18 yaşdır. Bu yaştan önce kişi evlenmekle veya mahkeme kararı ile reşit olabilmektedir. Bu kişiler ceza müddetleri boyunca tapu işlemi yapamazlar. Ayrıca vekaletname ile de temsil edemezler, bu süre içerisinde bu kişileri mahkemece tayin edilecek vasileri temsil edecektir. Temsil için cezanın kesinleşmiş olması gerekecektir. Bu durumun varlığının tespiti halinde tapu sicil müdürlüğü cezanın kesinleşip kesinleşmediğini bir yazı ile ilgili cumhuriyet savcılığına soracak, alınacak cevaba göre işlemi yönlendirecektir.
   
• Tapu sicil müdür hangi hallerde doktor raporu isteyebilir ?
    Tapu sicil müdürü talepte bulunanın medeni haklarını kullanması husunda şüpheye düşerse, konuyla ilgili olarak hükümet tabipliğinden rapor isteyebilecektir. Söz konusu rapor isteme hali, istemde bulunanın, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk ve buna benzer hallerinin varlığında şüpheye düşülmesi halinde söz konusu olacaktır.
   
• Evli Kadının Tapu İşlemleri : Evli kadın, adına kayıtlı taşınmazlarını dilediği şekilde tasarruf edebilir. Ancak, bazı hallerde, işlemlerin hakim tarafından tasdiki gerekmektedir. Bu işler evli kadının kocası ile veya kocasının yararına üçüncü kişilerle yaptığı ipotek işlemidir. Medeni kanunumuzun, prensip olarak karı-koca arasında mal ayrılığını kabul etmiştir. Karı-koca arasında her türlü hukuki tasarrufların geçerliliği hakimin iznine bağlı değildir. Bu sebeple evli kadının taşınmazlarını kocasına satması, bağışlaması mümkündür. Ancak ; koca yararına üçüncü kişilere taşınmazını ipotek etmesi halinde, işlemin sulh hukuk mahkemesince tasdiki gerekir.

Kamu tüzel kişilerinin tapu işlemlerin de tüzel kişiliklerini belgelendirmelerine ihtiyaç bulunmamaktadır. Yine temsilcilerini gösterir belgenin de tapu sicil müdürlüğünde ibrazı istenmeyecektir. Kamu tüzel kişilerini tapu işlemlerinde kimlerin temsil edeceği Tapu Kanunda açıklanmıştır. Buna göre ; Devletin o yerin en büyük mal memuru (illerde defterdar ilçelerde mal müdürleri), özel idareyi ; vali, belediyeyi belediye başkanı, köyü muhtar, vakfı ise vakıf müdür veya memuru temsil eder. Diğer kamu kuruluşlarını, kuruluş kanunlarında yazılı temsilcileri tapu işlemlerinde temsil edecektir.

Tapu sicil müdürlüğü işlemi talep eden kamu kuruluşunun ve temsilcilerinin işleme yetkilerinin olup olmadığını araştırır. Kamu tüzel kişi temsilcilerinin, işleme bizzat iştirakleri zorunlu değildir. Temsil yetkilerini yardımcılara veya diğer memurlara devredebilirler. Temsil yetkisinin devri için noterden vekaletname tanzimi zorunlu olmayıp, işlem için yetkilendirdikleri görevliyi bir yazı ile tapu sicil müdürlüğüne bildirmeleri yeterli olacaktır. Söz konusu yazıda, işlemi yapacak görevlinin kimliğinin yanında, imza örneği ve mümkünse fotoğrafının yer alması gerekecektir.

Kamu tüzel kişilerinin taşınmaza yönelik işlemlerinde aşağıdaki hususların bulunması gerekir. Bunlar ;
 

• Alım-satım ve benzeri işlemlerin 2826 sayılı devlet ihale kanununa göre yapılması,
• Arazi ve arsa alım veya satımlarında Arsa Ofisi Genel Müdürlüğüne öncelikle teklifte bulunulması. (hazineye ait taşınmazlardan 10.000 m2 den küçük yüz ölçümlü olanlar için teklifte bulunmaya ihtiyaç yoktur) .
• Kurum içi, işleme ait prosedürün tamamlanması (Encümen kararı, Bakan onayı vs...)  

Ancak bu hususların yerine getirtilmesi ilgili kamu kuruluşunu doğrudan ilgilendirdiğinden tapu sicil müdürlüklerine bu konuda ayrıca belge ibrazının zorunlu olmadığı, sadece müdürlüğe yapılacak işlem talebinde bu konuda belirtme yapılmasının yeterli olacağı kanaatindeyiz.

Özel hukuk tüzel kişileri, gerçek kişilere mahsus olanların dışında, (yaş, cinsiyet gb.) tüm hakları edinebilmekte borç altına girebilmektedirler. Dolayısıyla gerçek kişiler gibi serbestçe taşınmaz tasarrufunda bulunabileceklerdir. Ancak ; buradaki en önemli husus, yapacakları tasarruf taşınmazlarının amaç ve faaliyetleri ile sınırlı olmasıdır. Bu kural özel hukuk tüzel kişileri içinde geçerlidir. Hukukumuzda ticaret şirketleri, bankalar, kooperatifler, dernekler ve sendikalar ve vakıflar (903 sayılı yasaya tabi olanlar ) özel hukuk tüzel kişisi olarak yer almaktadır. Tapu sicil müdürlüklerinde yapılan işlemlerinin önemli bir bölümünün, özellikle şehirlerimizde bu tür kuruluşların işlemlerinden meydana geldiğini söyleyebiliriz.

Özel hukuk tüzel kişileri tapu işlemlerinde yetki belgesi ibraz ederler, ticaret şirketleri bu belgeyi, ticaret sicil memurluklarında alır. Sendika ve dernekler yetki belgelerinin merkez ve şubelerin bulunduğu yerin en büyük mülki amirinden alırlar . Vakıflar ise belgelerini vakıflar idaresinden alacaklardır. ( Genel Müdürlük, Bölge Müdürlüğü )

Özel hukuk tüzel kişilerinin tapu işlemleri için ibraz edecekleri yetki belgelerinde, aşağıdaki hususların bulunması gerekir.
 

1. Yetki belgesinin işlemin yapıldığı yıla ait olması
2. Tüzel kişiliğin ve tüzel kişiliği işlemde kimlerin temsil edeceğini açıkça belirtilmesi
3. Yapılacak tapu işlemin açıkça yer alması
4. Yetkili makamlarca verilmiş olması

Ayrıca ibraz edilen yetki belgesi ile, tapu sicilinde mevcut belgelerdeki kayıt numaraları karşılaştırılacağından, belgelerin tüzel kişiliğin varsa kayıt numaralarını da içermesi gerekecektir.