Tapu işlemlerinde temsil

Yaşı küçüğü anne ve babası, evlat edilmişse, evlat edineni temsil eder. Evlatlığa alınmada, evlatlığın velisi evlat edinendir. Evlat edilenin ölümü halinde velayet hakkı kendiliğinden anne ya da babaya geçmez. Velayet hakkı ; anne ve baba tarafından birlikte kullanılır. Bunlardan birisinin ölümü halinde bu hak, sağ kalana geçer. Boşanma halinde mahkemenin tayin edeceği anne veya babasının birisi tarafından velayet hakkı kullanılır. Ölüm halinde, nüfus idaresince alınacak nüfus kaydı veya veraset belgesinin , boşanma halinde ise buna dair kesinleşmiş mahkeme kararının tapu sicil müdürlüğüne ibrazı halinde velayet hakkı kullanılabilecektir. Boşanma ile kendisine velayet hakkı verilen ana veya babanın ölümü halinde bu hak doğrudan sağ kalana geçmeyip mahkeme isterse küçüğe vasi de tayin edebilecektir.

Ölüm ile kendisine velayet hakkı kalan veya velayet hakkı kendisine tanınan eşin yeniden evlenmesi halinde, velayet hakkı kendiliğinden sona ermeyip mahkemece gerekli görülmesi halinde yaşı küçük ve bir vasi tayin edebilmektedir. Anne ve baba isterse velayet hakkını biri diğerine veya başkasına vekalet vermek suretiyle kullanabilmektedir.

Vesayet ; velisi yaşı küçüklere , medeni kanunda belirtilen sebeplerin varlığı halinde, reşit olan kimselerin temsilini sağlayan, kanuni bir temsil şeklidir.   Reşit olan bir kimseye vasi tayini gerektiren haller şunlardır ;

1. Akıl hastalığı veya akıl zayıflığı
2. İsraf, kötü hayat sürme, kötü idare , ayyaşlık
3. Bir yıl veya daha çok hürriyeti bağlayıcı bir ceza ile mahkum olmak
4. İhtiyarlık, tecrübesizlik ve sakatlığı sebebi ile işlerini bizzat görememe

Vasi tayinde yetkili makam, kendisine vasi tayini yapılacak kişinin ikametgahının bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Vasi tayini halinde, bu durum ilgili mahkeme veya savcılıkça bildirilmesi üzerine, tapu kütüğü üzerinde gerekli tedbirler alınarak, vesayet altında alınan kişinin taşınmazını tasarruf etmesi önlenir.

Bir kimsenin malının idaresi veya belli bir işini yapılması için, o kimseye tayin edilen kanuni temsilcisi kayyımdır. Kayyımın veli ve vasi gibi genel anlamda bir temsil yetkisi olmayıp, temsil yetkisi sadece belli bir işin görülmesi veya bir malın yönetilmesi ile sınırlı olmaktır. Kayyım tayinine yetkili makam kayyım tayin edilecek kişinin ikametgahının bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Kendisine kayyım tayin edilenler, gerçek kişiler olabileceği gibi, tüzel kişilerde olabilir. Kayyım tayini gerektiren haller şunlardır.

1. Reşit olan bir kimse hastalık, kaybolmak veya bunlara benzer sebeplerden birisiyle, belirli bir işini bizzat yapamadığı gibi, bu işi için vekil tayinine de muktedir değilse,
2. Yapılacak işlemde kanuni temsilci (veli,vasi) ile, küçüğün veya mahcurun menfaatleri çatışıyorsa
3. Kanuni temsilcinin işlemi yapmaya engel bir hali ortaya çıkarsa.

Kayyımın tapu işlemlerinde medeni kanunumuzun vasiye ilişkin hükümleri uygulanmaktadır.

Reşit olan bir kimsenin menfaatinin korunması amacıyla, bazı işlemlerinde sulh hukuk mahkemesince, o kimseye kanuni müşavir tayin edebilir. Kanuni müşavirin temsil yetkisi, bütün işlemler için değil sadece kanunda belirtilen işlemler için söz konusu olup, temsilin mahiyeti de sadece yapılan işlemin tasdiki şeklindedir. Tapu işlemleri açısından kanuni müşavirin olayını gerektiren işlemler şunlardır.

1. Satış
2. İpotek
3. Bağış
4. Aynı hak tesis edici diğer işlemler (irtifak hakkı tesisi gb)

Kanuni müşavirin temsil yetkisi sadece işlemi tasdik mahiyetinde olduğundan yukarıda belirtilen işlemlerde,işleme, kendisine kanuni müşavir tayin edilen kimse bizzat katılır. Kanuni müşavir düzenlenecek resmi senet sadece işleme onayını belirtir. Bununla birlikte, kanuni müşavirin muvafakatını noterde vermesinde yasal bir engel olmadığı kanaatindeyiz. Bu halde işlem için kanuni müşavirin işleme bizzat iştirakine ihtiyaç olmayıp. İşlemden önce noter muvafakatının ibrazı yeterli olacaktır. Ayrıca işlemden önce, kanuni müşavir tayine ilişkin mahkeme kararının tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gerekecektir.

Vekalet yoluyla temsil, veli,vasi,kayyım,kanuni müşavir gibi kanuni temsilin dışında, kişinin kendi iradesi ile tayin ettiği bir temsil şeklidir. Bu tür temsile uygulamada çok sık karşılaşılmaktadır.

• Müvekkil : Herhangi bir işlem için başka birisine, kendisini temsil hususunda yetki veren kişidir.
• Vekaletname : Kişinin yapılmasını istediği işleri ve bu işler için tayin ettiği temsilcisini gösteren resmi belge.
• Vekil : Vekaletnamede belirtilen işleri yapmaya, vekaletname veren tarafından yetkili kılınan kimsedir.

Vekalet yoluyla temsil sadece gerçek kişiler arasında söz konusu olup Tüzel kişiler bunu temsilcileri vasıtasıyla kullanırlar. Tüzel kişiliğin temsilcisi gerçek kişiler olacağından bunlarında vekalet yoluyla temsilleri mümkün olmaktadır.

1. Noterler
2. Türkiye dışında Türk konsoloslukları

Ayrıca askerlik kanunda askere alınan kişiler için vekaletname tanziminde özel hükümler getirilmiştir.

Tapu işlemleri için edilecek vekaletnamelerde genelde şu hususların bulunması gerekmektedir :

1. Yetkili makamlarca düzenlenmiş olması
2. Düzenleme şeklinde tanzimi
3. Vekalet verenin fotoğrafının bulunması
4. Kimlik tespitinin, nüfus hüviyet cüzdanı veya pasaporta göre yapılması
5. İşleme yetkinin tam olması
6. Şekli noksanlıkların olmaması (imza, mühür, tarih, yevmiye gb. ) çıkıntı ve düzeltmeler varsa noter imzası ve mühürü ile onanması, ayrıca suret vekaletnamelerde, tanzim eden makam tarafından alıkonulan aslının aynı olduğunun belirtilmesi,
7. Vekilinin bir başkasını vekil tayini halinde ilk vekaletnamenin ibrazı
8. İşleme konu taşınmaz belirtilmişse, taşınmazın ada, parsel, mahalle, köy gibi bilgilerin açık ve anlaşılır olması

Yurt dışında bulunan Türkler vekaletnamelerini, bulundukları ülkedeki Türk konsoloslukları ile o ülkedeki vekaletname tanzimine yetkili makamlara tanzim ettirilebilmektedir. Yine yabancı uyrukların, vekaletnamelerini bulundukları ülke makamları ile, Türkiye'de iseler noterlere tanzim ettirmeleri mümkündür. Vekaletnamenin yurt dışında Türk konsolosluğunca tanziminden herhangi bir işlem uygulanmamakta, ancak vekaletnamenin yabancı ülke makamlarınca tanzim edilmesinde, bu vekaletnamelerde bazı işlemler tatbik edilmektedir. Bunlar ;

• Vekaletnamede Fransızca "Apostille" şerhinin bulunması halinde vekaletname bu haliyle işleme kabul edilmektedir. Söz konusu şerhin olmaması haline vekaletnamenin o yer Türk Konsolosluğunca onaylanması gerekecektir.
• Vekaletnamenin Türkçe olmaması halinde Türkiye'de bir noter tarafından (yurtdışında Türk Konsolosluğunca) Türkçe'ye çevrilerek, aslına uygun tercümenin yapıldığının tasdiki.

Vekalet : Ölüm, ehliyetsizlik, iflas, istifa ve vekilin azli ile sona erer. Ölüm, ehliyetsizlik ve iflas halinde, vekaletnamedeki yetkilerin devam edeceği kararlaştırılmışsa, bu hallerin mevcudiyeti mevcudiyeti temsil yetkisini kendiliğinden davam ortadan kaldırmayacaktır.

Vekalet verenin ölü olduğuna dair tapu sicil müdürlüğüne bildirimde bulunulmadığı sürece, müdürlüğün bunu kendiliğinden araştırma yetkisinin olmadığı kanaatindeyiz. Bu nedenle ölüm halinde, bunun bildirilmesi veya mirasçıların vekili azletmeleri gerekecektir. Vekilin ölü olan müvekkili adına tapuda işlem yapması sunun sonuçları vekilin sorumluluğu dahilindedir.

Ehliyetsizlik ve iflas halinin tapu sicil müdürlüğüne bildirilmesi ve bunun belgelenmesi halinde, vekil temsil yetkisini kullanamayacaktır. İstifa halinde ise vekil, istifa nedeniyle tapu işlemi yapmayacağından, bu tür bir sona erme şeklinin tapu işlemlerini doğrudan ilgilendiren bir yönü de bulunmamaktadır. Tapu sicil müdürlüklerinde en çok uygulanması görülen sona erme şekli vekilin azlidir.